保險投資房產 自選估價方式
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初估增值利益有將近2,000億元，但因須扣除負債面缺口，已有三到五家保險公司確定不會採公允價值評價。
金管會已敲定保險業財報編製準則修正案，近日將預告，保險業確定可與一般企業脫勾，不動產公允價值的估價方式，可採一般估價方式，不限定收益法，但增值利益須先扣除負債面缺口後，才能列入淨值。
根據估算，採增值空間較大的一般估價方式後，全體保險業投資用不動產增值利益接近2,000億元，扣除負債面缺口後，可列入淨值的金額，各家公司不同，有些利差損大的公司，扣除後甚至是負數。
因此，已有三到五家保險公司決定，投資用不動產不會採公允價值評價，仍將維持現制以成本入帳，如此一來，就不用扣除負債面缺口，這幾家有大型保險公司，也有規模較小的公司。
為與國際會計準則（IFRS）接軌，金管會已陸續預告，一般企業及銀行等金融業，持有投資性不動產續後衡量可採公允價值方式，但限定估價方法須採收益法。至於保險業，金管會也敲定，可依一般估價方式，不限定收益法。但素地在取得建築執照並進行開發前，不得採公允價值模式衡量，只能以取得成本入帳。
通常估價師對於不動產估價，都會綜合採取各種估價方法，例如市場法、收益法、成本法等，其中最常見的是綜合市場法及收益法，開放採一般估價方式後，增值空間將大於限定收益法方式。
為求公信，金管會也訂有配套，包括所有不動產估價全數委外、會計師須逐筆查核，以及公司須在附註揭露估價的重要假設與參數說明。
【2013/12/18 經濟日報】
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| 開放保險業持有投資性不動產後續衡量可採公允價值模式 |
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依「保險業財務報告編製準則」（下稱編製準則）第九條規定，保險業投資性不動產之後續衡量應採成本模式，惟依國際會計準則公報第四十號「投資性不動產」規定，企業持有投資性不動產後續衡量得採成本模式或公允價值模式。為回歸上開公報規定，金融監督管理委員會(以下稱金管會)前就開放企業持有投資性不動產後續衡量可採公允價值模式，已預告修正證券發行人財務報告編製準則等規定，考量保險業相較其他業別，為強化資產負債之匹配程度致持有相當部位投資性不動產之經營特性，以及為利保險業提早因應國際財務報導準則（IFRSs）第四號「保險合約」第二階段對於保險合約負債須以公平價值評價之可能影響，爰擬具編製準則部分條文修正草案，並研訂相關配套措施，預計從一百零三年度一月一日起實施。修正草案重點如下： 一、 保險業投資性不動產如選用公允價值模式者，其保險負債亦應採公允價值評估，其計算方式由主管機關另訂之。另保險業應於「權益變動表」之表外提供有關國際財務報導準則第四號「保險合約」第二階段實施可能造成負債增提等潛在影響之說明。 二、 投資性不動產應逐筆委外辦理估價，單筆金額達新臺幣10億元以上者，應由2家以上鑑價機構辦理估價，以及規範估價師及鑑價機構應具備一定之估價實務經驗等相關資格條件，並要求估價師及鑑價機構應定期更換，且不得由原取得不動產時辦理鑑價之估價師及鑑價機構進行公允價值評估。 三、 投資性不動產應以正常價格作為公允價值評估依據，不得以限定價格、特定價格等進行評估。另素地於取得建築執照並進行開發前，不得採公允價值模式衡量。 四、 規範保險業應建立不動產估價之作業流程並納入內部控制制度。 五、 規範會計師應依審計準則公報「專家報告之採用」進行逐筆複核，且會計師事務所專業評價團隊應含具備我國不動產估價師資格者，以確認估價報告所採用方法及計算之合理性。 六、 規範財報揭露事項除依國際會計準則公報第四十號規定辦理外，應增加揭露估價相關資訊，包括估價方法、重要假設與參數等說明，以加強財務報告之資訊透明度。 除前揭修正外，本次配合國際會計準則規定，基於金融監理一致性或為利保險業財務報告之編製在共通性項目與「證券發行人財務報告編製準則」一致，經參酌證券發行人、銀行及金控財務報告編製準則等規定，以及保險業財報編製實務作業需求，增訂其他營業收入及成本應單獨列示之標準、修正「其他權益」、「利息收入」等項目之定義、第一季及第三季財務報告編製期限由一個月修正為四十五天、保險業相關財務報告應經董事會通過或提報董事會之規定，以及配合修訂綜合損益表、現金流量表等附表。 金管會將於近期依規定就修正草案進行法規預告程序，徵求各方意見後發布實施。 聯絡單位：保險局財務監理組 聯絡電話：8968-0061 如有任何疑問，請來信： http://fscmail.fsc.gov.tw/FSC-SPS/SPSB/SPSB01002.aspx |
