大陸四商銀 暫停房貸業務

大陸四商銀 暫停房貸業務

【經濟日報╱記者曾瑋琳／綜合報導】 2014.02.24 02:28 am

大陸房價居高不下，銀行業者擔心房價下跌風險，近期開始緊縮房貸業務。圖為福建福州市區興建中的房子。 （中新社） 春節過後，大陸各大銀行緊縮房地產貸款業務，包括交通銀行、興業銀行、平安銀行及廣發銀行甚至暫停房貸業務。 大陸房價近年漲幅已大，銀行業者擔心房價下跌的風險，近期開始收緊購房貸款業務，也拖累房地產市場交易量，相關數據顯示，2月北京房貸市場交易量較1月減少20%。興業證券分析，銀行房貸收緊和提高貸款利率，是許多城市房市交易量下降主因。 一反過去慣例，今年第1季大陸銀行房貸相對緊縮，中國經營報報導，目前大陸各地陸續鬧「房貸荒」，除了房貸申請時間大幅拉長至二、三個月外，各銀行不僅取消房貸利率優惠，甚至縮緊或取消相關業務。 報導指出，目前工行等四大銀行首套房貸利率回歸基準利率、不再提供優惠；商業銀行相關業務政策更緊縮，平安銀行信貸部負責人指出，國家高層對房市態度不明確，加上近來銀行業和市場形勢漸漸改變，「分期貸款市場資金成本提高，銀行自然不想再繼續投入該項業務」。 國泰君安分析師邱冠華分析，銀行並非全面停止一切房貸業務，而是先暫停到3月底，之後視政府政策情況再做調整，目前主要是銀行房地產供應鏈的金融業務（例如鋼鐵、水泥和施工等）。 該負責人直言，今年銀行在房貸上的投放計畫不會比去年多，也不會出現去年「前鬆後緊」的情況。 一家商業銀行信貸部負責人表示，房地產業存在潛在風險，以房產作為抵押的分期貸款只是風險較低，並非沒有風險，加上銀行信貸面臨結構調整，房貸比例應不會增加，分期貸款總量可能會被小幅縮減。 不過另一位相關人士稱，銀行並沒有大幅縮緊房貸業務，僅是更嚴格把關相關風險，不過他也直言，隨著利率市場化推進，今年銀行業務分配著重在利潤較高的小微企業貸款，「房貸緊縮的行情恐怕會貫穿全年」。 【2014/02/24 經濟日報】

台銀嚴控房貸 降融資成數

台銀嚴控房貸 降融資成數

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】 2014.01.07 04:47 am

國內房價高漲、房市泡沫化疑慮升高，國銀龍頭台灣銀行決定出手，重新擬定房貸風險控管措施，包括鑑價、成數都將調整，新方案預計下周出爐。至此，國銀房貸餘額前三大銀行--土銀、合庫與台銀，近期皆相繼推出新的房貸管制措施。 圖／經濟日報提供 台銀說，對於成數的調整，內部將會有配套措施，而非一體適用、全數從八成下殺至七成五或七成，避免傷害到有自住需求的客戶。 台銀內部研擬調整的方向為：針對非自辦土建融的分戶貸款，或區域漲幅較大，以及區域推案量較大的地區，房貸成數上限調降為七成，若超過須報請總行同意。 另外，所得收支比低於120%者，貸款成數上限比一般貸款戶再減少0.5成，如果超過上限一樣要須呈報總行同意。 台銀主管指出，內部對於房地產鑑價有相當嚴格的管控流程，未來將更落實。 目前台銀的鑑價方法，除參考內政部實價登錄價格外，也會檢視房貸戶買賣合約，並比照台銀內部資料庫，哪些區域合宜價格為多少，最後在這些不同的鑑價標準裡，取最低一項作為基準。 鑑價出爐後，再根據借款人的條件給予不同成數。因此，鑑價可能是市價的八成，而銀行貸款只貸八成，所以房貸可能是市價的六四成，藉此降低貸款風險。 台銀表示，目前房貸成數最高八成，且只有台北市較有機會貸到，至於新北市等B區，成數約七成五，其餘較偏遠的南部、東部為C區，成數最高七成或更低。 台銀高層指出，對於自住需求者，台銀將會提供所需資金，但對於投資需求者，視情況限縮房貸成數。 【2014/01/07 經濟日報】

奢侈稅修正 行政院通過

奢侈稅修正 行政院通過

【聯合晚報╱記者蔡佩芳/台北報導】 2013.12.19 02:49 pm

為了遏止工業土地人為炒作，行政院會上午通過特種貨物及勞物稅條例，修正奢侈稅，將非都市土地也納入課稅範圍。同時，為了避免傷及無辜，修法也將授權財政部可以視個案情況，只要不是短期投機交易，將可免稅。 財政部次長吳當傑出院會後記者會表示，財政部注意到工業用土地，出現人為炒作或短期投機行為，銀行貸款標金額持續增加，因此修法針對這部分課稅。草案將短期買賣不動產課徵範圍擴及非都市的工業區土地，其稅率比照都市土地，持有未滿1年轉手課15％，未滿2年課10％。 此外，由於現行法令規定，所有權人及其配偶、未成年直系親屬，僅有一戶房屋，應可免徵特種貨物及勞物稅，為了避免有人利用這一款避稅，草案增加需要自住事實。 但草案也放寬了豁免範圍，增加一項「其他」概括彈性授權條款，提供空白授權給財政部，只要經認定非屬短期投機交易，無炒房意圖，准許稅捐稽徵機關可視個案決定免稅，以免傷及無辜。吳當傑舉例，一對夫妻婚前名下各擁有一戶房屋，若結婚後決定共居一處，有意出售另一戶，就不應課徵奢侈稅。 【2013/12/19 聯合晚報】

名家觀點／四路並進 打擊炒房客

名家觀點／四路並進 打擊炒房客

【經濟日報／淡江大學產經系教授莊孟翰口述】 奢侈稅實施將滿兩年，房地產市場雖見量縮，但價格依舊驚人，特別是大台北地區，年輕人若想買房，很難不當「屋奴」；很明顯的，政府健全房市的措施並未見到顯著成效，房價高漲依舊使得民眾叫苦連天。 觀察近來政府對房市的種種舉措，如金管會針對壽險業者祭出「金七條」、營建署推出合宜住宅、財政部查稅，連管總體經濟與貨幣政策的中央銀行，也參了一腳，央行總裁彭淮南還偶爾出馬，關心房市行情。 雖然政府看似動作頻頻，但從不正面承認是在「打炒房」，各部會間也缺乏整合，使得房市依舊亂象頻傳，民怨依舊。 我建議，政府應拿出決心，正面宣示就是要「打擊房市投機行為」，並由經建會幕僚單位為核心，統整各部會，規劃並推出有延續性、具影響力的政策，真正解決房市亂象。政府可從實價課稅、管控境外投資、大量推出合宜住宅、增加一般住宅供給量等四面向著手。 首先，台灣房市之所以投機行為盛行，就是因為資金氾濫、不動產持有成本又低，不動產稅制本身就有很大的問題，長遠來看，雖然實價課稅的難度很高，但政府仍應努力朝此方向走。實價課稅中，又以資本利得稅對投機行為的抑制最為有效。我認為政府應將相關機制建立起來，採用彈性稅率來隨市況做應變。 比方說，南韓對自用住宅以外的不動產，其資本利得稅就採取彈性的稅率，2002年南韓房市爆漲時，政府就宣布要課資本利得稅60%，立即有效抑制房市；等到市況平穩後，又恢復正常稅率。 第二，對於境外投資，政府也應留心注意。華人社會「有土斯有財」的觀念根深蒂固，台灣又是唯一擁有不動產永久產權的地方，自然很容易吸引資金流入，且亞洲成為世界經濟的新核心，熱錢不斷流入，房地產當然是投資標的之一。 日前就有私募基金來台買樓，一轉手就是賺好幾億元、甚至數十億元，同時也墊高房價。在此情況下，政府應對境外投資有所警覺，思考控管方案，例如五年內不能轉賣、資本利得課重稅等，以免台灣房價被外來資金愈炒愈高。 第三，應該大量推出合宜住宅，政府近來推出的兩批合宜住宅，都吸引許多民眾登記。但在同時，卻有部會首長說出可能不會再推合宜住宅等言論，還有部會說要推安置住宅，政府釋出的訊息十分混亂。 政府應該明確、果斷地告訴民眾「我們還會再推合宜住宅」，而且要把戶數說清楚，也別再用太多其他的名字讓大家搞混，相信市場一旦接收到政府要推大量平價住宅的訊息，炒作投機者自然有所警惕，一般無殼蝸牛也會安心點。 第四，要增加一般住宅的供給，特別是北台灣素地有限、供不應求，政府應該多規劃興建大眾運輸系統、疏散人潮，也能提高民眾生活品質。都市更新近來陷入停擺，對居住安全、市容、不動產供給等都沒好處，政府也應積極解決此問題。 若以經濟學觀點來看，價格是由供需所決定的，政府若能從供給面與需求面都著手施力，應會有所成效。（記者黃啟菱採訪整理）

9000億違憲都更案 依3原則執行

都更停擺 3原則解套

【經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】 2013.05.07 03:57 am

司法院大法官會議解釋都更條例部分條文違憲，造成全台進行中的914件、高達9,000多億元都更投資案幾近停擺，內政部昨（6）日緊急召開會議，訂出由都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須「送達」相關權利人等三原則，為都更案解套。 圖／經濟日報提供 至於大法官會議指稱「辦理都更同意門檻太低」一項，會議決議，在立法院尚未完成修法前，仍維持現行的十分之一同意比率。不過，內政部已提修法，同意比率將提高至十分之三，修正草案已經送至立法院。 內政部昨天研商都更條例違憲的因應措施，目的是讓都更案在法令未完成修訂前，仍可推動。內政部指出，研商出來的結論，將函請各地方政府配合執行。 內政部政務次長蕭家淇表示，都市更新主要程序，包括都市更新事業概要、都市更新事業計畫及權利變換計畫等三階段，會議中決定，在大法官解釋文公布後申請的都市更新事業概要案，應參照解釋文的精神，由主管機關組成的「都市更新審議委員會」決定是否核准，並允許相關人士列席，陳述意見。 【2013/05/07 經濟日報】

「國五條」打房震撼彈 陸股暴跌

「國五條」打房震撼彈 陸股暴跌

【聯合報╱記者程嘉文、周小仙／綜合報導】 2013.03.05 10:17 am

受到大陸推出嚴厲的「國五條」打房政策，南京二手房（中古屋）過戶交易量大增，南京房產交易中心人頭攢動，搶搭末班車辦理二手房過戶手續。 （新華社） 大陸上周五拋出遏制房價的「國五條」，對賣房獲利課徵百分之廿重稅，導致昨天股市重挫，各類股幾乎全面下跌，尤其房地產、水泥等相關類股全部躺平，共四十九檔房地產股跌停（百分之十）。深圳股市終場跌了百分之五點三，上海也下挫百分之三點六五，均創下十九個月單日最大跌幅。大陸城鎮地區平均房價，十年來的漲幅高達百分之一百四十三。其中大城市漲幅更是驚人：三大都會區中，上海平均房價是十年前的六倍，北京也達四點六五倍，廣州則為三點六一倍。 「國五條」是總理溫家寶臨去時推出的五項抑制房價政策，二月廿日宣布時，外界原認為又是口號一場，不料上周五股市收盤後，國務院公布施行細則，包括擴大房屋限購範圍，提升房價漲太快城市的自備款額度與貸款利率；以及民眾出售自有住房所獲利潤，要課徵百分之廿的個人所得稅。 舉例來說，一套總價兩百萬元人民幣二手房，之前僅須繳納總房款百分之一，即兩萬元個人所得稅；但新政實施後，若該房原購價五十萬元，其增值的一百五十萬元按百分之廿來計算，將繳納個稅卅萬元，嚇壞大家。 消息一出，外界紛紛看壞股市，昨天開盤後果然一片狂跌，甚至殃及周邊國家股市。其中房產及水泥股，各下跌百分之八點五與百分之七；期貨、券商、銀行及保險跌幅也在百分之六至七；資源、建材、工程建築及煤炭石油下挫近百分之五。 由於未來要繳兩成重稅，這兩天各地二手房市場出現「搶搭末班車」交易熱潮。有房仲業者半夜三點就幫客戶排隊，還只拿到兩百多號，現場黃牛價甚至喊到人民幣一千元。各地地稅局人員說，辦房屋稅款的市民比平時多七、八倍。 大陸財政部「財政科學研究所」所長賈康認為，「政府愈調控房價愈高」並非事實，因為官方如不出手，現在可能已經漲得更離譜。他也坦承，對二手屋交易課重稅，固可打擊投機炒作，但也會傷害到「剛性需求」（確有自住需求）的民眾。 賈康即擔憂會對剛性需求產生影響，指部分措施「未必是永久性的」。同時，二手房市場可能出現惜售效應，可能推升新房與二手房價，賣家甚至將稅款轉嫁給買家身上。 【2013/03/05 聯合報】

陸房價漲不停 「新五條」壓不住

一線城市房市交易暴增 調控恐趨緊 【經濟日報╱特派記者林海／廣州二十二日電】 2013.02.23 04:52 am   大陸一線城市今年以來房市交易量暴增，深圳1月交易量更比去年同期增加近3.6倍，北京、上海、廣州的交易量也有一定幅度的上升，而房地產市場的火熱也引來政策警示。 21世紀經濟報導指出，根據統計，今年1月深圳全市成交新商品住宅6,305套，成交面積56.85萬平方公尺，與去年同期相比成交套數上升359.55%；北京1月的二手房成交總量也高達1萬9,561套，創下了近24個月以來的新高。 同時，廣州1月的簽約量也突破1萬套，而上海成交量雖然略有下降，但1月數據仍是6年來同期最高，顯示去年以來的「翹尾行情」仍在持續。 今鷹地產營銷總經理林曉華分析，深圳1月份房市成交暴增，一方面是去年12月部份案件延後至1月份，再加上春節前換房，需求增加所致；另一方面，隨著去年底宏觀經濟探底形成，經濟回穩也增加了購房熱情。 【2013/02/23 經濟日報】 陸房價漲不停 「新五條」壓不住

【聯合報╱大陸新聞中心／綜合報導】 2013.02.23 04:52 am

中共國家統計局昨天公布今年一月份七十個大中城市住宅銷售價格。其中新建商品住宅價格，較上一個月有五十三個城市上漲，房控任務仍顯艱鉅。 國家統計局分析，影響一月份房價上漲的原因，一是大部分開發商前期採用以價換量銷售策略取得了效果，現階段優惠促銷力度削弱甚至取消。二是各類專家、學者對房價的走勢說法不一，潛在購房者擔心房價上漲，導致首次購房的居住需求和改善性住房需求者意願較強，拉動住宅價格上漲。 日前大陸國務院從五個方面對房地產市場調控作出新部署。專家認為，今年房價上漲壓力加大，但只要嚴格堅持調控，市場便不會大幅反彈。 但中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任尹中立認為，此次房地產調控是最近十年來力度最弱的一次，幾乎對房價的走勢不會產生太大的影響。他建議，嚴格落實財產公示制度，將反腐敗進行到底，房價自然會回落。他對房產稅試點範圍擴大的落實情況，持悲觀態度。 【2013/02/23 聯合報】

溫家寶﹕政府要認真研究改革房地產稅收制度

溫家寶﹕政府要認真研究改革房地產稅收制度

2013年 01月 15日 18:55

中

國國務院總理溫家寶週二表示，從中長期看，政府需要認真研究改革房地產稅收制度。這是中國將推遲在全國範圍推廣房產稅的又一個跡象。

中國政府網站發佈的消息顯示，溫家寶在財政部調研時稱，近期要切實抓好“營改增”擴大試點和資源稅改革工作。

上述表態與很多分析師的看法一致。分析師們稱，房產稅改革將面臨政治阻力，因為很多官員和商人都擁有房屋資產。

去年11月份中國財政部財政科學研究所所長賈康在接受道瓊斯通訊社(Dow Jones Newswires)採訪時表示，從進程上看﹐現在從房地產稅方面看起來非常困難﹐資源稅可能會走得稍微快一點﹐但現在也要等待決策層很大的決心和勇氣。

溫家寶週二表示，政府應逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地產稅制，促進房地產市場持續健康發展。

Aaron Back
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現在還有人聽他講話嗎？

如何抓住美國房地產復蘇的投資機會

如何抓住美國房地產復蘇的投資機會

2012年 08月 17日 07:49

對

投資者來說﹐“住宅”不再僅僅是個詞匯。

視頻：巴菲特為何豪賭房地產市場復蘇？

巴菲特看到了什麼別人沒有看到的事？他剛剛為競購已破產的抵押貸款公司Residential Capital（簡稱ResCap）出了高價，這是他認為房地產市場投資機會巨大的最新例証。《華爾街日報》的Joe Light帶來了詳細報道。

多年以來﹐房地產板塊首次成為一座光線相對較強的燈塔﹐在疲弱的經濟大局中熠熠生光。7月31日﹐標普公司(Standard & Poor)報稱﹐其標普/凱斯-希勒20城市房價指數(S&P/Case-Shiller 20-city index)在調整季節性因素後5月份比4月份微升0.9%﹐比1月份的最低谷上升2.6%。

全世界最聰明的一些投資者﹐包括沃倫‧巴菲特(Warren Buffett)﹐正對此予以關注﹐他們強烈預期美國住宅市場將出現持續復蘇。其他類型的房地產投資──包括擁有大型購物中心、公寓大樓和醫院產權的房地產投資信托基金(real-estate investment trust﹐REIT)──也成為今年以來表現最好的投資品種。

對普通投資者而言﹐這一輪的反彈為其提供了一個機會﹐來重新思考組合中應該有多少比重放在房地產投資品種上──抓住一個他們曾完全放棄的板塊重獲新生的契機﹐及時參與進去。

達夫菲爾普斯投資管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投資組合經理弗蘭克‧海格迪(Frank Haggerty)說﹐“經過近期我們看到的回暖後﹐人們很自然地會問﹐‘我是不是已經錯過了跟進的機會﹐還是將來會有更大的復蘇空間？’在我們看來﹐未來的空間還很大。”海格迪聯合管理一個13億美元的共同基金﹐投資於商業地產公司。

持這種樂觀態度是有理可據的。美國獨棟住宅的價格正在穩步回升﹐而且哈佛大學(Harvard University)住房研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)6月份的一份報告顯示﹐2012年3月份獨棟住宅的新增庫存處於49年以來的最低水平。住房研究聯合中心的董事總經理艾瑞克‧貝爾斯基(Eric Belsky)說﹐低庫存的好處在於：只要花不到六個月就能把現有庫存全部賣光﹐而六個月的庫存是衡量市場強勁還是疲軟的傳統意義上的分水嶺。

Getty Images

哈佛大學住房研究聯合中心6月份的一份報告顯示﹐2012年3月份獨棟住宅的新增庫存處於49年以來的最低水平。圖為美國加州在建的房屋。

確實﹐此次經濟衰退期間曾出現過的一些復蘇跡象只是曇花一現。2009年中﹐標普/凱斯-希勒20城市房價指數開始為期一年的上漲﹐但隨後又再度下跌。曾預見了21世紀之初美國股市大跌以及最近房地產泡沫破裂的耶魯大學(Yale)教授羅伯特‧希勒(Robert Shiller)說﹐還不能肯定美國的房價是否已經觸底。

即使房地產市場還未觸及絕對意義上的最深淵﹐但大多數經濟學家認為﹐未來幾年美國房地產市場的表現很有可能比以往幾年更為強勁。

專家稱﹐由於商業地產在經濟中所佔的比重很大﹐因此其在一個投資組合股票部分的比重應在15%左右或更多。然而﹐目前商業地產在廣義股指中的比重僅在3%上下﹐也就是說﹐跟蹤主要股指的投資者在房地產板塊的風險權重是嚴重不足的。

綜上﹐本文給出了如何聰明地抓住房地產市場復蘇機會的三種主要方式──投資住宅建築商的股票、買入房地產投資信托基金﹐以及自己購買和管理不動產。

1. 選擇最好的住宅建築商

專家說﹐至少有一些房地產復蘇的預期已在股票價格中體現了出來。根據投資研究機構晨星公司(Morningstar)的數據﹐安碩道瓊斯美國住宅建築交易所交易基金(iShares Dow Jones U.S. Home Construction ETF)本年度含股息在內的投資回報已達到35%﹐大大超出了標普500指數(S&P 500)本年至今25%的漲幅。

但即使算上這些漲幅﹐房地產股票的價格仍比2006年5月危機開始爆發前的水平低66%。

Janney Montgomery Scott公司首席投資策略師馬克‧盧西尼(Mark Luschin)表示﹐有理由相信﹐一些住宅建築商的復蘇空間會更大一些。他說﹐雖然它們的估值指標乍一看有些高﹐但這些數字並不能完全反映出真實的情況。

投資者衡量住宅建築商投資價值的普遍方式是看其股價與賬面價值的比率﹐也被稱為市淨率(price/book multiple)。盧西尼說﹐但現在市淨率被人為放大了﹐因為住宅建築商的土地儲備和其他資產剛剛才開始反映出復蘇的趨勢。

他說﹐市淨率“是扭曲的﹐即使不對新屋銷售前景做過高估計﹐住宅建築商的股價依然存在上升空間。”

另一個樂觀的原因在於：根據國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)對20世紀70年代全世界範圍55次房地產市場復蘇情況的研究﹐當房價觸及最低谷後﹐復蘇時間平均能持續七年。因此﹐假定這次的房地產衰退已觸及谷底﹐住宅建築商可能會迎來六年半的銷售增長期。

投資於住宅建築商的最簡單方式是通過交易所交易基金﹐如SPDR標普住宅建築商基金(SPDR S&P Homebuilders)或安碩道瓊斯美國住宅建築基金等。不過﹐加拿大皇家銀行資本市場(RBC Capital Markets)的資深分析師鮑伯‧威滕豪爾(Bob Wetenhall)說﹐如果市場上揚﹐更明智的方法可能是堅持買入特定的住宅相關類股票﹐因為它們的上漲空間最大。

威滕豪爾表示﹐舉例而言﹐KB Homes公司的新屋訂單數不斷增加﹐領先於其他住宅建築商。此外﹐將該公司在房地產衰退期間積累的稅收優惠考慮在內﹐公司的市淨率為一﹐比其他住宅建築商低30%左右。

威滕豪爾說﹐住宅建築開發商Lennar公司考慮稅收優惠後的市淨率為1.5﹐看上去比其他同業要貴一些﹔但公司的收入不僅來源於獨棟住宅﹐還來源於多人共用住宅和其他一些房地產項目﹐因此股價能夠得到支撐。

2. 重新考慮REIT基金

雖然獨棟住宅在房地產繁榮時期備受矚目﹐但房地產投資信托基金的表現也很可觀﹐這類基金主要持有管理的是寫字樓停車場、購物中心、公寓大樓等商業地產。

全美房地產投資信托協會(National Association of Real Estate Investment Trusts)有一個指數專門跟蹤上市交易的REIT基金﹐從2003年1月到2007年1月的最高點﹐該指數翻了近三番（含分紅）──這讓大市值股票在此期間62%的回報率顯得黯然失色。

股權REIT基金主要擁有物業產權而非住房抵押貸款權益﹐這類基金在房地產低迷時期損失慘重﹐市值從2007年的高點下跌超過三分之二。不過﹐今年股權REIT基金上漲了15%﹐分紅後的水平已與2007年的最高點相差無幾。

許多理財顧問認為﹐既然REIT在跟蹤整體股指的基金中已佔約3%﹐就不必再單獨作為投資組合的一個配置品種。另一些人則認為﹐REIT應佔投資組合的20%﹐因為它與其他資產類別和高股息股票的相關性很低。

正確的答案是介乎於兩者之間。

據晨星公司的分析﹐過去10年來﹐REIT的走勢越來越與股市整體走勢亦步亦趨﹐也就是說﹐兩者之間的低相關性特點已近乎消失。

《投資者宣言》(The Investor's Manifesto)一書的作者、投資經理威廉姆‧伯恩斯坦(William Bernstein)表示﹐20世紀70年代以來﹐REIT的分紅率低於通貨膨脹率﹐保值功能有所降低。

投資咨詢公司Portfolio Solutions的創始人瑞克‧費利(Rick Ferri)稱﹐投資者應該把組合中相當大的一部分放在REIT上。

原因何在？費利說﹐大多數商業地產並不公開上市交易﹐因此跟蹤大市的股指基金大大低估了該板塊對於經濟的重要性。為彌補這一差距﹐投資者應該至少將股票配置的10%放在股權REIT基金上。也就是說﹐一個股權和債權比重六四開的投資組合應該調整為54%投資於股指基金﹐6%投資於REIT指數基金﹐40%投資於債券市場基金。

但伯恩斯坦說﹐有個警告：不要把股權REIT和住房抵押貸款REIT搞混了﹐後者是利用短債來購買長期的住房抵押貸款支持證券(MBS)﹐更多的是判斷利率的升降以及投資品種違約風險的趨勢﹐而非房地產自身的收益表現。

增加股權REIT風險權重的最簡單方法是買入低成本的指數基金﹐如先鋒房地產信托指數基金交易所交易基金(Vanguard REIT ETF)﹐其管理費率為0.10%﹐分紅率3.3%﹐本年至今的回報率約為17%（含分紅）。
由於近期的市場反彈﹐在REIT中找到價值窪地可能會困難一些。專家建議選擇好的品種要先從估值開始。

許多REIT投資者不用市盈率（P/E）指標來衡量房地產投資信托基金的價值﹐而是計算價格/運營現金流的比率(price/funds-from-operations﹐簡稱P/FFO)﹐即將貶值和攤銷成本排除在外──這兩者是大型物業所有者面臨的較大成本。

根據這一指標﹐一些板塊REIT品種的估值水平已接近其2007年的高點。舉例而言﹐據全美房地產投資信托協會的統計﹐持有工業產權的REIT其前置P/FFO比率在15.4左右﹐與2007年1月的水平相同﹔擁有區域購物中心的REIT其P/FFO比率為15.4﹐超過2007年13.7的水平。

好的一方面是﹐持有公寓物業的REIT其P/FFO比率為17.2﹐距2007年19.6的高點還有不少空間。

達夫菲爾普斯投資管理公司的海格迪說﹐能從經濟復蘇中獲益最多的REIT將是那些物業租期較短的基金﹐因為其能迅速提高租金水平﹐也就是說﹐擁有酒店、公寓和倉庫的REIT表現將最為強勁。在一個緩慢復蘇的經濟環境中﹐高品質購物中心的表現也會比較好。

舉例而言﹐截至2012年5月底﹐海格迪管理的基金持有以自營倉庫為主的REIT Extra Space Storage基金和以公寓物業為主的REIT Essex Property Trust基金﹐還持有購物中心擁有者西蒙地產集團(Simon Property Group)的股權以及區域購物中心REIT基金Taubman Centers的份額。

3. 自己當房東

雖然住宅建築商的股價和REIT基金的價格在房地產復蘇的預期中有所回升﹐但獨棟住宅的價格還幾乎沒有開始上漲。

為評估獨棟住宅的價值﹐一些投資者採取平均住宅價格/等價租金的比率作為參考﹐平均住宅價格通過標普/凱斯-希勒這類指數來衡量﹐等價租金由美國勞工統計局(Bureau of Labor Statistics)來計算並提供。

以這一指標來看﹐住宅價值幾乎處於1998年一季度最近一次房地產升值開始前的最低點。

這引起了許多投資者的關注﹐包括巴菲特在內。巴菲特在2月份說﹐如果可能的話﹐他願意購買“幾十萬棟”美國住宅。

雖然買入那麼多的住宅並不現實﹐但巴菲特說他打算競標已申請破產保護的Residential Capital公司擁有的按揭貸款資產﹐並稱已從伯克希爾哈撒韋公司(Berkshire Hathaway)旗下一些住宅類子公司獲得利潤﹐包括塗料生產商本傑明‧摩爾公司(Benjamin Moore)和組合式成品屋建築商Clayton Homes公司等。

專家表示﹐通過直接購買房地產﹐小型投資者也可以從這一趨勢中獲益。

當然﹐將住宅和公寓租出去也有不少難點。投資型房地產的業主不得不處理很多問題﹐諸如長期空置和無賴房客等等。此外﹐投資者也可能低估了物業的維護和保險成本﹐而高估了租金收入。

全額付現的房產買家往往很受歡迎﹐甚至能要求賣家給予一個更優惠的價格。投資理財網站Bankrate.com的資深金融分析師格萊格‧麥克布萊德(Greg McBride)表示﹐銀行也願意對投資型房地產發放貸款﹐前提是投資者能至少支付30%的首付。

對那些不想處理這些棘手問題但又想參與獨棟住宅投資機會的人來說﹐一個替代方式即將來臨。

2012年5月﹐私募股權公司Kohlberg Kravis Roberts (KKR)和住宅建築商Beazer Homes宣佈﹐其很快將聯合發行一個持有並經營獨棟住宅的REIT基金。其他一些私募股權公司也表明有類似的計劃。

Janney Montgomery Scott公司的盧西尼說﹐“現在有一個很好的機會﹐可以為一些手頭有充足資金的投資者直接購買住宅。房價已明顯在走出低谷﹐人們的住房購買能力也處於這代人的最高點。”

JOE LIGHT
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著眼於美國房地產的復甦，油漆、鎖、建築工具、氣動釘槍等應該可以留意。

溫家寶記者會傳遞重要信息

溫家寶記者會傳遞重要信息

2012年 03月 14日 19:25

中

國國務院總理溫家寶在週三舉行的記者會上批評了重慶現任市委和市政府﹐表示中國的房地產調控絕不會放鬆﹐中國的政治體制改革必須繼續進行﹐否則文化大革命那樣的錯誤就有可能重演。

Reuters

週三﹐中國總理溫家寶出席十一屆全國人大五次會議閉幕後召開的記者會。

但週三在這場涉及多方面問題的記者會上﹐溫家寶也堅持了中共在多個重大問題上的立場。溫家寶反駁了外界對中國貿易和匯率政策的批評﹐並指出中央政府降低今年中國經濟增速的目標是經濟結構調整的必要措施之一。

溫家寶同時指責“西藏流亡政府”應對近期抗議中國政府對藏區統治的僧侶自焚事件負責﹐並說中國阻止國際社會反對敘利亞政府的種種舉措並非出於私利。

溫家寶是在十一屆全國人大五次會議閉幕後召開上述記者會的。中國人大是一個全國性立法機構﹐主要負責通過中國領導層制定的各種決議。溫家寶一年一次的記者會給了國內外記者一個向中國這位高層領導人發問的難得機會﹐儘管問題需要事先寫好提交。

這有可能是溫家寶作為總理所召開的最後一次記者會了。外界預計﹐由於十年一次的領導層換屆﹐溫家寶將於明年卸任。

溫家寶不點名地批評了重慶市委書記薄熙來。上個月﹐重慶市公安局前任局長在美國駐成都領事館待了一夜之後被中國安全部門帶走﹐這件事使薄熙來捲入了一場政治醜聞。一直到最近外界還認為薄熙來在今年的中國領導層換屆中很有希望成為中共中央政治局常委。中共中央政治局常務委員會是中國的最高決策機構。

這是溫家寶首次在公開場合談論王立軍事件﹐他說王立軍仍在接受調查。他讚揚了重慶市政府推進革的種種努力﹐但也提出“現任重慶市委和市政府必須反思﹐並認真從王立軍事件中吸取教訓”。

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2012中國兩會實時報道

溫家寶還間接地批評了薄熙來鼓勵當地居民吟唱毛澤東時代革命歌曲、讓當地官員和學生下鄉﹐從而恢復毛澤東精神的運動。批評人士說﹐這項運動粉飾了毛澤東時代的苦難。那時候﹐有數千萬人死於1958年到1961年因政策導致的飢荒﹐以及1966年到1976年文化大革命時期的政治動盪。

溫家寶指出﹐共產黨已經在毛澤東死後兩年、1978年的一次會議上為文革糾偏﹐並把重心轉移到經濟改革上面。他說﹐將來的政策必須吸取歷史教訓。

在說這番話之前﹐溫家寶在記者會上呼籲改革中國的政治和領導體制﹐這是迄今為止他最大膽的呼籲之一。他警告說﹐沒有政治改革﹐文革就有可能重演。溫家寶說：“現在改革到了攻堅階段。”

但在民主問題上﹐溫家寶採取了謹慎態度。自南方烏坎村村民因土地爭端趕走黨幹部、然後舉行據觀察者說相對自由的選舉以來﹐這幾個月裡﹐民主問題已經被推到前台。雖然中國很多地方政府都選舉領導人﹐但整個過程是在共產黨的密切監視下進行的﹐而據專家說﹐選舉過程中腐敗現象也是層出不窮。

溫家寶在回答一個有關中國民主問題的一般化提問時說：“我至今還是這樣認為﹐群眾能夠管好一個村﹐就能夠管好一個鄉的事情﹔能夠管好一個鄉﹐就能夠管好一個縣的問題。”他還說：“中國的民主制度會依照中國的國情循序漸進地得到發展。”

溫家寶週三還宣稱﹐中國的房價遠未下降到合理水平﹐調控不能放鬆。中國領導人擔心﹐近幾年房價的飆升讓人住不起房﹐可能導致社會動盪。

他說﹐過去兩年出台的調控措施收到了成效﹐過快取消會造成市場的“混亂”。這些措施包括限制購買住房和提高房貸利率、首付比例等。

他說：“什麼叫房價合理回歸？我以為合理的房價﹐應該是房價與居民的收入相適應﹐房價與投入和合理的利潤相匹配。”

他說了這些話之後﹐房地產開發商股價大幅下跌﹐恒大地產集團有限公司(Evergrande Real Estate Group)在香港上市的股票下跌3.4%﹐金地（集團）股份有限公司(Gemdale Corp.)在上海上市的股票下跌5.9%﹐萬科企業股份有限公司(China Vanke Co.)在深圳上市的股票下跌0.2%。上證綜合指數週三全天多數時候處在上漲區域﹐尾盤時跳水﹐收盤下跌2.6%。

溫家寶說﹐政府在控制房價方面面臨的困難包括來自房地產開發商和金融企業的阻力﹐中央政府和依賴土地出讓收入的地方政府之間的沖突也是一個因素。

他說﹐改革的阻力相當之大。他承認﹐北京方面之前在2003、2005和2006年進行的為房地產市場降溫的舉措成效不大﹐但他說這一次政府調控的決心堅定而不動搖。

溫家寶說：“對於房地產市場﹐我有個基本看法﹐那就是中國有13億多人口﹐又處在工業化和城鎮化階段﹐對住房的需求是剛性的﹐而且將會是持續的。”

在經濟增速問題上﹐溫家寶為今年將經濟增速目標略微下調至7.5%進行了辯護﹐說這會有助於高質量的增長﹐而且這個速度並不算低。他表示經濟增長放緩是政府主動調控的結果﹐同時由於歐債危機、外部市場萎縮﹐中國經濟有下行的壓力。

溫家寶說﹐更為適度的經濟增長目標有利於經濟結構調整和發展方式的轉變﹐真正使中國經濟的發展擺脫過度依賴資源消耗和污染環境﹐走上一條節約資源能耗﹐保護生態環境的正確道路。世界銀行不久前建議中國進行廣泛的改革﹐從而實現經濟的再平衡﹐包括減少對出口和投資的依賴以及削減政府在經濟中發揮的作用﹐從而維持長期增長。

就貿易和匯率問題﹐溫家寶反駁了對中國政策的批評﹐他給出的理由是中國與世界其他國家的貿易順差不斷縮小﹐以及近年來人民幣的不斷升值。他說﹐在2011年中國經常性賬戶佔GDP的比重已經達到2.8%﹐小於3%的國際公認標準。也就是說在國際收支和貨物貿易上﹐中國已經實現了基本平衡。他還說﹐人民幣匯率有可能已經接近均衡水平﹐並表示中國將繼續加大匯改的力度﹐特別是較大幅度地實行匯率的雙向波動。

一些美國議員認為﹐中國人為壓低人民幣匯率﹐從而獲得了對美國的貿易優勢。隨著美國今年11月總統大選的臨近﹐這個問題日漸突出。挑戰現任總統奧巴馬(Barack Obama)的共和黨參選人都說﹐他們會在貿易問題上對中國政府採取更強硬的立場。

不過溫家寶也呼籲中美加強在貿易問題上的合作﹐顯然是試圖應對中美之間日漸緊張的關係。美國是中國最大的貿易伙伴國。

AARON BACK / JEREMY PAGE / ESTHER FUNG

中國房地產調控不允許任何變相鬆動

報道﹕中國房地產調控不允許任何變相鬆動

2012年 03月 01日 07:09

新

華社週三發表時評﹐稱儘管一些地方政府試圖繞開調控政策﹐但中國的房地產調控不允許任何變相的鬆動。

新華社稱﹐中國近年來出台實施的一系列房地產調控政策措施雖然取得初步成效﹐但當前房地產市場調控仍處於關鍵時期。

時評稱﹐調控力度一旦放鬆﹐不僅可能在短期內引發房地產市場價格的迅速反彈﹐而且政府的公信力也將受損。

新華社表示﹐一些地方政府之所以試圖繞開調控政策﹐一個重要原因是地方財政收入過度依賴房地產行業的發展﹐但這是一種可怕的短視行為﹐因為土地資源終究是有限的。

Aaron Back

上海市明確可購買第二套住房的人群範圍

2012年 02月 29日 07:28

上

海市住房保障和房屋管理局（簡稱﹕房管局）週二晚間發佈公告﹐明確了哪些人群可以購買第二套住房﹔這相當於撤銷了此前關於允許常住人口在上海購買第二套住房的決定。

房管局上週三表示﹐外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年即可購買第二套住房﹔這等於可以享受本地戶籍居民同等購房資質。

不過﹐房管局週二發佈的公告沒有提到持長期居住證滿三年的外地戶籍居民﹐暗示這些人群將不能享受上述待遇。

上海房管局上週回應媒體質詢稱﹐購房政策沒有變化﹐限購令去年生效以來政策一直是如此。不過﹐市場仍然將這視為政策鬆動的跡象﹐因為房產中介及購房者對這種同等購房資質說法並不太知情。

儘管中央政府下決心引導房價回調﹐但由於地方政府土地銷售及房地產稅收收入下降﹐許多地方政府已開始放鬆對房地產市場的調控。事實上﹐中央政府已要求部分城市撤銷放鬆措施。

分析師表示﹐地方政府和中央政府還將繼續在房地產調控問題上玩貓捉老鼠遊戲。

CIMB Securities的分析師Johnson Hu表示﹐上海房管局近日試圖就限購措施作出解釋﹐不過上海方面沒有頂住中央政府的壓力。他還稱﹐許多地方政府已開始放鬆限購﹐只不過暫時還沒有引起媒體和中央政府的注意。

住房限購是中央政府房地產調控措施的關鍵組成部分﹐也是房地產銷售疲軟的主要原因。分析師上週表示﹐中央政府可能會向上海施壓﹐要求上海撤銷這種讓步做法。

上海房管局在週二的公告中稱﹐上海將繼續堅決遏制投機投資性購房﹐促進新建住房價格穩中有降。

Esther Fung
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典型的「上有政策，下有對策。」

西班牙銀行業改革面臨不徹底風險

西班牙銀行業改革面臨不徹底風險

2012年 02月 06日 11:30

大

約五年前西班牙房地產市場崩盤，由此產生的連鎖反應引發了銀行業危機，而銀行業問題的持續發酵又催生出主權債務危機。因此，前任政府未能完成的清理銀行系統的任務，西班牙新政府必須完成。不過，上周四公布的改革計劃或許難以達成這一目標。根據計劃，銀行需要增加約500億歐元（合657億美元）撥備，以應對房地產風險敞口可能出現的虧損。

西班牙選擇的道路是正確的，它拒絕了創建“壞銀行”的提議，因為這樣的提議只會成為行政部門的惡夢，給政府造成財政負擔，同時令相對健康的銀行受到不公正的懲罰。西班牙政府選擇的當前這套銀行業整頓方案有三個目標：一、迫使銀行沖減足量的房地產貸款，使市場能夠回暖；二、鼓勵銀行業進行整合，使整個銀行系統能夠通過利潤的提升來重建資本；三、降低銀行對政府資金的需求。

計提撥備的規模看似相當巨大，銀行必須在年底前沖減80%的未開發土地，65%的未完工建築項目和35%的已完工項目，甚至對正常貸款也須按照7%的比例計提。

不過實際計提的情況與表面上看到的不盡相同。比如，銀行將按照正常方式在損益表中通過撥備沖減掉60%的未開發土地。然後還需要進一步計提相當於未開發土地帳面價值20%的“仿制撥備”，而這部分撥備不計入損益表。

通過這樣一種“障眼法”，確保了撥備不會蠶食掉銀行過多的核心資本。這應該會對達到目標三，即降低銀行對政府資金的需求起到幫助，不過這同時意味著銀行對土地的撥備率達不到80%，而只有60%。

實際上，在總共500億歐元的新撥備中，有150億歐元是這類“仿制撥備”。另外100億歐元是對正常貸款的撥備，僅有250億歐元是直接計入損益表的不良貸款撥備。

如此規模的撥備是否足以迫使銀行開始剝離土地資產？如果不能，則銀行業清理計劃的三個目標中，不光目標一達不到，目標二也實現不了。雖然根據改革計劃，涉及整合的銀行計提撥備的期限能夠延長一年，但不會有銀行願意在房地產市場前景依然難料的情況下增加對本地市場的風險敞口。市場也不會願意向銀行提供對其改善資本充足率、重返融資市場至關重要的資金。

如果不能對銀行資產負債表進行徹底的清理，西班牙可能將為此付出高昂的代價。
Simon Nixon

住房限購令：誰被“逼上樑山”？

住房限購令：誰被“逼上樑山”？

2011/12/09 08:11:23

崔宇

限

貸、限價和限購，是中國此輪房地產調控實施的行政色彩極濃的“三限方針”，由於限貸和限價受商業銀行和地方政府人為操縱的空間較大，所以限購才是真正的殺手口。

然而，限購令實施一年多以來，目前僅約有46個城市實施了限購令，並沒有達到中央政府的預期，而且，其中又有11個城市的限購令將在今年12月31日到期，三個城市的限購令將在明年2-4月份期間到期，這可能會讓“決不可有絲毫動搖”的房地產調控面臨動搖。於是，住房和城鄉建設部最近表示，地方政府須在到期後對限購政策進行延續。

限購令的延續，對於中央政府、地方政府以及房地產開發商而言，都有被“逼上樑山”的無奈之感。

中央政府已經意識到了限購令行政色彩過重，不可長期倚重，只能是過渡性措施，卻一步步迫不得已地將其長期化和擴大化。住房和城鄉建設部部長姜偉新在今年10月底曾表示，“限購令只是不得已而採取的辦法，未來將更多地考慮財稅的手段進行調控”。但未來什麼時候來，還是未知數。因為財稅手段主要指的就是房產稅，即使住房和城鄉建設部在著手進行全國范圍內個人住房信息聯網的建設，但從上海和重慶等地房產稅的試點情況來看，由於遵循增量改革的思路基本對存量住房網開一面，再加上計稅依據過於寬鬆，所以房產稅的效力有可能被大打折扣。

此外，由於本輪房地產調控的目標是“使房價回歸到合理價位”，既然說到“回歸”，或許意味著房價必須要下跌，而限購是最快最直接的降低房價的辦法。從國家統計局公布的70個大中城市的房價走勢來看，雖然環比下降的城市在10月份大幅增加了17個至34個，但整體來看，房價只是出現了不到0.2%的環比跌幅，同比漲幅只是縮小還沒有下降，而且，70個大中城市中，10月份同比下降的城市僅有兩個。盡管房價是滯後指標（10月房屋銷售和新開工面積等領先或同步指標同比已經開始下降），但行政調控一般缺乏前瞻性，特別是在政府即將換屆之際，具有“不見兔子不撒鷹”的特點，因此，現階段限購令在中央政府眼中仍會被視為珍寶，直至房價出現明顯下降為止。這或多或少會讓房地產調控有超調的風險，而且也會給已經受到外部經濟形勢惡化影響的中國經濟增加新的不確定性，但為了兌現最後的承諾中央政府不得不背水一戰。

對於地方政府來說，由於限購令一直並非其所願，而限購令的長期化和擴大化更是會將其“逼上樑山”。從目前出台限購令的46個城市來看，其中約有40個城市屬於國家統計局認定的70個大中城市之列。盡管今年7月12日國務院要求房價上漲過快的二三線城市也要進行限購，但目前僅有浙江台州、衢州、紹興和舟山以及廣東的佛山等出台了限購政策，二三線城市的限購熱情並不積極。值得一提的是，佛山在10月11日還上演了早上發文放鬆限購、深夜迫於壓力發文暫緩執行的鬧劇。而且，在70個大中城市中，10月份房價同比漲幅依然較大的一些城市，比如洛陽、韶關、桂林、遵義和襄陽等，至今還沒有出台限購令。

可以看出，目前地方政府對於限購或者推諉或者敷衍，而住房和城鄉建設部限購令延續的表態，必將讓地方政府面臨更大的政治壓力。再加上三季度以來，土地市場流拍現象在各地頻繁上演，地方政府的財政壓力也在不斷上升。特別是對於一些逐漸轉向依靠土地財政發展經濟的中西部二三線城市來說，本來大中城市的限購將資金引向了當地，但剛嘗到甜頭的它們又要被斷奶，會讓其左右為難，也會導致更大的阻力。被“逼上樑山”的地方政府，或者會為了講政治而出台嚴厲的限購令，或者會選擇出台寬鬆版的限購令，或者將推出限價令以回避限購令，不管怎樣，中央政府和地方政府的博弈將進一步深化。

對於房地產開發商來說，限購令的延續更似潑了一盆冷水，被“逼上樑山”的它們或許在未來一兩個季度將更多採用打折促銷策略來應付眼下的危機。從房地產上市公司的三季報可以大致看出，除了個別房地產龍頭企業外，大多數房地產企業出現了資產負債率升高、短期債務佔比升高、經營性現金流入增速下滑、償債能力減弱以及去庫存周期延長等不利的財務狀況，甚至個別指標已經比2008年金融危機時期更為惡化。當然，與之相伴的則是開發商土地儲備和開發投資熱情的減退，這勢必將影響未來房地產的供給，從而給未來政策放鬆後房價的報復性上漲埋下了伏筆。

綜合來看，盡管限購令是具有明顯短期行政幹預色彩的政策，而且會面臨來自地方政府的阻力，但由於中央政府暫時沒有更有效的辦法以及為了凸顯政治決心，限購令或將走向長期化和擴大化。盡管這一政策對短期房價的影響或許是立竿見影的，但長期來看，由於人為扭曲了需求結構、使房地產市場更加依賴政策幹預以及擾亂了開發商正常的經營周期，難免會造成房價的大起大落。雖然被“逼上樑山”的中央政府、地方政府和開發商心中都打著各自的小算盤，但無一能夠從房價的大落中幸免，採用更加市場化的前瞻性的政策或是當務之急。

（本文作者崔宇是《華爾街日報》中文網專欄撰稿人。其撰寫的“財經點評”專欄曾獲亞洲出版業協會2010年度“最佳評論獎”。文中所述僅代表他的個人觀點。您可以寫信至yu.cui#dowjones.com或通過新浪微博與作者聯系。）

胡錦濤﹕將堅持房地產調控不動搖

胡錦濤﹕將堅持房地產調控不動搖

2011年 12月 09日 19:51

新

華社週五報導﹐中國國家主席胡錦濤週五在一次會議上表示﹐儘管明年的經濟政策會有微調﹐但中國仍將堅定不移地繼續進行房地產市場的宏觀調控。

新華社援引中共中央政治局的話稱﹐中國明年將堅持房地產調控不動搖﹐促進房價合理回歸。

新華社此前還報導稱﹐中央政治局提出明年將堅持積極的財政政策和穩健的貨幣政策。

新華社稱﹐中國將根據經濟發展狀況對政策進行微調。

Aaron Back

溫家寶：調控房市不手軟

溫家寶：調控房市不手軟

【經濟日報╱特派記者林則宏／上海七日電】 2011.11.08 09:56 am

7日，大陸總理溫家寶在俄羅斯聖彼得堡出席上海合作組織成員國總理第十次會議，但，溫家發表談話講的還是大陸對房市調控絕對不會鬆手。 （中新社） 大陸國務院總理溫家寶7日重申，「調控房價是國家堅定的政策」。他強調，大陸房價已經開始鬆動，因此對於房地產一系列的調控措施，「決不可有絲毫動搖」。 據鳳凰衛視報導，前往俄羅斯聖彼得堡出席上海合作組織成員國總理第十次會議的溫家寶，7日在聖彼得堡表示，「調控房價是國家堅定的政策，調節後的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展。」 溫家寶指出，「房地產調控，我們已經說起來進行兩年了，一些重大的措施都已經出台了，特別是我們今年要確保1,000萬套保障性安居工程的房屋建設，這勢必會緩解房價的壓力，緩解居民的需求。」 溫家寶說，「房價總的形勢還處於僵持階段，但是這一個月來也開始鬆動。在這裡我特別要強調，對於房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。」 據上海台資地產業界人士透露，日前市場上曾傳出，大陸一些主要地產商曾聯袂前往北京求見大陸中央官員，表達對當前房地產市場走向的擔心。但從溫家寶昨天的談話來看，大陸官方迄今仍無意放鬆現有的調控措施。 受到溫家寶談話影響，7日中港兩地的房地產股普遍走跌。上證指數下跌0.73%，但地產類股平均跌幅為0.88%，表現弱於大盤。 在香港上市的大陸地產公司，7日股價表現同樣不理想。包括：中海外下跌4.8%，碧桂園跌3.64%，雅居樂跌幅也達3.58% 。 不過，中歐國際工商學院教授許小年上周末在一場論壇中則對大陸當前的房地產調控措施表示不認同，他指出，如果按照目前的調控政策，短期內大陸房價很可能會下跌20%~30%，但之後就會迎來下一輪的爆發性增長，「目前的短暫下跌只是為未來的上漲做了鋪墊」。 許小年表示，為什麼股市下跌投資人不會去砸證券公司營業部，現在樓價下跌，較早之前購屋的人卻會去砸售樓處？那是因為大陸老百姓都知道，樓市的漲跌是由政策決定，是由行政手段決定的，而非市場運行的結果。 【2011/11/08 經濟日報】 =========================== 不知道許小年教授依據什麼認為大陸房價短期內下跌二至三成後會出現爆發性增長？ 不知道這個增長要多少年才會出現？ 我懷疑中國能在很短的時間內能夠消化目前因過度投資所引發的供給過剩。 另外，對於股市與房市的對比。 我想也許是因為房屋佔個人財富的比重應該大過證券投資佔個人財富的比重，才引發民眾這麼大的反應吧。

美新屋開工數 報佳音

美新屋開工數 報佳音


【經濟日報╱編譯吳柏賢／綜合外電】 2010.10.20 02:32 am

美國9月新屋開工數意外攀升至五個月來最高，顯示美國低迷的房地產市場出現回穩跡象。

9月新屋開工數換算年率達61萬戶，比8月的60.8萬戶增加0.3%，也優於彭博訪調分析師預估的中位數58萬戶，創4月來最高。

9月新屋開工數已比2009年4月時的低點多出28%，但相較於2006年1月的尖峰仍低73%。相較於分析師認為健康的房市水準年率100萬戶，9月的數據仍低40%。

上月新屋開工數增加的主因是獨棟住宅數量比前月成長4.4%；獨棟住宅約占美國房市的80%。上月集合式住宅與公寓的新屋開工數共減少9.7%。

道富環球投資公司（State Street）固定收益策略師赫曼說，9月的數字顯示房市「至少有些許進步，營建活動的進展緩慢而穩定」。

但代表房市未來走向的9月營建許可換算年率為53.9萬戶，比8月劇減5.6%，遠低於分析師預估的57.5萬戶，也創2009年5月以來最低。

9月營建許可數大減的主因是集合式住宅與公寓許可數銳減20%；獨棟住宅許可數仍成長0.5%。Miller Tabak公司首席經濟策略師葛林豪斯說，獨棟住宅營建許可僅微幅增加，意味短期內房市不會強力回升。

以地理區域而言，美國南部的新屋開工成長5%，東北區成長3%，中西部與西部則分別減少8%與4%。

房市銷售低迷意味營建業創造的就業較少，而營建業通常在經濟復甦扮演重要角色。營建業產業組織指出，每棟新屋平均能創造三個一年的工作機會，並產生約9萬美元稅收。

今秋的房屋銷售可能好轉，但預料幅度不大，因為大量的法拍屋積案仍對房市形成壓力，使建商面臨競爭。

【2010/10/20 經濟日報】

整治高房價的另一隻手

整治高房價的另一隻手


【經濟日報╱社論】 2010.10.10 03:28 am

內政部上周公布「住宅需求動向調查」，台灣六大都會區上半年新購置住宅的平均房價所得比提高為7.69倍，台北市更創下10.87倍的歷史新高，高房價已使民眾購屋的負擔愈來愈重、痛苦程度愈來愈大。因應此一情勢，中央銀行已以二度升息表態；但房價居高不墜，低利率非唯一成因，目前問題重重的房產稅制，更是縱容炒作的關鍵，只要課徵房產稅的稅基偏離市價的現象不變，台灣就會一直是投機客的天堂。要整治高房價，利率若是左手，稅制就是右手，貨幣政策已經備戰，房產稅制更要急起直追。

國際貨幣基金（IMF）與世界銀行早在2009年即警告，大量熱錢正湧進東南亞，亞洲有可能出現房地產泡沫。之後，南韓、新加坡、澳洲、香港與中國等地政府，先後以緊縮金融機構的貸款成數、調高交易稅等方式，抑制房地產市場的「非理性過熱」。例如，曾經歷過房地產泡沫爆破危機的香港政府，今年7月宣布將港幣2,000萬元（約新台幣8,000萬元）以上的豪宅印花稅，上調0.5個百分點至4.25%。香港特區政府明白表示，這是在低息環境下遏止樓市泡沫的措施之一；中國大陸則在9月宣布，將對部分城市開徵住房稅。

相較於亞洲國家高調採取金融、稅制雙管齊下的降溫政策，高房價早成民怨之首的台灣，卻顯得麻木與遲鈍。央行雖啟動升息，但因擔心下手過重而顯得戒慎警懼；財政部的房產稅制改革則是三分鐘熱度，一度炒得沸沸揚揚的豪宅稅已無下文，新政策動向亦不明，顯示政府的整體房市政策仍在觀望中，尚無意對加溫中的房市採積極性作為。政府的溫吞，對照前三季全台不動產交易總額近1,900億元的歷史新高熱況，以及房價所得比節節上升的民間焦慮感，已呈現出極大的反差。

政府不能再忽視這樣的反差，其不只造成金融體系的風險集聚，也終將波及社會的穩定。因此，除了貨幣政策及住宅金融監理的調控，政府必須推動房產稅制改革，特別是偏頗的稅基。用幾個數據來看政府荒謬的房地課稅政策。汽車、房屋與土地都是人民的財產，今年全台610萬輛車繳納了513億元的牌照稅；920萬棟房屋一年貢獻給國庫的房屋稅款是566億元。就稅收總額觀察，量大、價高的房屋，全年繳稅的總額水準竟與汽車相當。換算平均稅額，在台擁有一輛車，平均要繳8,409元牌照稅；換成一棟房屋，則只要繳交6,152元的房屋稅。

再舉一例，名列2010年亞洲十大豪宅之一的帝寶，每戶市 價超過2億元，一年房屋稅只有15萬元，相當於一台7,801cc的房車。一棟房屋或一筆土地該繳的稅比一台車還少，癥結就在政府靠公告現值、公告地價與房屋現值「三價」，架構起課徵不動產持有與移轉稅負的稅基，卻沒有一價能夠合理反映市況，使得實繳房產稅負遠低於應納稅負。除此之外，買賣土地不繳所得稅，只在交易時依一年調整一次的土地公告現值繳納增值稅。在房地產交易熱絡時期，選在二個公告日間進行交易，就算賺進金山、銀山，也不用繳一塊錢的土地資本利得稅。炒房、炒地的稅賦成本如此之低，炒作之風自然橫行，整治高房價更如天方夜譚了。
台灣房產稅制問題是多年病灶，早已扭曲不成形，但政府視而不見。升息不應是抑制房市過熱的唯一主力，央行總裁彭淮南也忍不住點出各國降溫房市會搭配稅制措施，直指健全房市有賴各部會合作。現在，央行伸出短期導正市場秩序的左手，望屋興嘆的民眾都在看，能讓長期房價回到正常水準的稅制，什麼時候才要出手。

【2010/10/10 經濟日報】

新加坡三狠招 防堵房產泡沫

新加坡三狠招 防堵房產泡沫


【經濟日報╱編譯莊雅婷／綜合外電】 2010.08.31 03:04 am

新加坡30日宣布打擊房市投機交易的措施，以防需求過熱可能產生的房地產泡沫。

新加坡總理李顯龍29日發表國慶日演說時表示，率先預告政府將祭出打房措施的消息。星國央行、財政部和國家發展部30日隨即聯合發表聲明，宣布當局將實施三項新規定，藉此「抑制民間房地產市場需求，並鼓勵房地產買賣者謹慎處理財務」。

聲明指出，未來購屋未滿三年就轉售的屋主，必須支付轉賣價格3%的稅金；先前此規定僅適用於購屋未滿一年的人。其次，背負其他貸款的買家現金自備款從房屋總價的5%提高至10%，且最高房貸成數從八成降至七成。

這些立即生效的措施是為了防止「速買速賣」，亦即利用寬鬆的信貸和小額頭期款買進不動產，然後再快速轉售獲利。

今年初星國政府為了冷卻房市，已陸續採取向買主徵收印花稅、提高家庭購屋頭期款最低金額，以及下半年加快釋出私有土地等措施，但仍壓不下房價漲勢。

星國政府說：「雖然前三個月私人土地價格漲幅已經放緩，但上半年房價仍大幅攀升11%，價位已超過1996年第二季的歷史高峰。」當局也表示，如果明年上半年需求仍很強勁，不排除釋出更多私有土地。

新加坡國家發展部部長馬寶山警告，星國房地產市場有形成泡沫的風險，「要是房市持續這股動力，就可能吹出泡沫。要是泡沫破裂，個人和整體經濟都將受到衝擊」。但他強調，政府無意重新徵收資本利得稅。

新加坡土地價格昂貴的程度在亞洲名列前茅，需求熱絡主要拜今年即將開幕的兩座大型賭場所賜。面積100平方公尺、預定二到三年後交屋的三房公寓，目前要價至少100萬美元。

【2010/08/31 經濟日報】

美成屋銷售銳減 歐美股臉綠

美成屋銷售銳減 歐美股臉綠


【經濟日報╱編譯廖玉玲、謝璦竹／綜合外電】 2010.08.25 02:34 am

美國7月成屋銷售意外降至15年最低，顯示房市少了政府優惠措施的支撐就後繼無力，美國經濟前景更顯堪慮。歐美股市24日早盤應聲重挫，跌幅介於2%到3%，道瓊指數更一度跌破萬點整數大關。

根據美國全國不動產仲介協會（NAR）統計，7月成屋銷售銳減27.2%，換算成年率為383萬戶，是連續第三個月下滑，遠不如彭博資訊預估的465萬戶，創1995年5月來最低。跌幅幾乎是市場預期的兩倍，類房屋的銷售速度是1999年來最慢。

6月成屋銷售也下修至526萬戶，低於上個月公布的537萬戶。

美股24日早盤開低走低，道瓊最低下挫1.8%至9,991.18點，歐股跌幅也加深，道瓊歐洲Stoxx600指數最多跌2.5%，倫敦、巴黎、法蘭克福股市跌幅均逾1.5%。

經濟前景黯淡，國際油價應聲下跌，西德州輕原油10月期貨最低下跌2.26%至71.45美元。

具避險性質的公債變得炙手可熱，美國2年期公債殖利率再度改寫新低，10年期公債殖利率跌破2.5%，是2009年3月來首見。

NAR首席經濟學家勞倫斯‧尹（音譯）表示，消費者無不搶在政府推出的退稅優惠到期前進場購屋，優惠方案到4月底結束後，至今成交的案子就大幅減少。他預估房屋銷售停滯的情況可能會延續到9月。

Raymond James合夥公司首席經濟學家布朗表示，房市要完全復甦，首先得要就業市場完全復甦。房貸利率低一般對房市助益甚大，但就業還是得要成長，房市才可能改善。

大西洋對岸的最新數據則比較正面。歐元區工業訂單6月大增2.5%，比一年前成長22.6%，顯示製造業未來幾個月可望持續成長，也高於經濟學家平均預估的增加1.5%。

歐元區6月工業訂單大增主要受惠於資本財訂單躍增，生產設備等資本財6月大增5.3%，但消費性耐久財不增反減，比5月減少1.1%。

歐元區各國工業訂單普遍成長，德國與法國製造業訂單分別增加3.9%與3.1%，荷蘭甚至大增8.9%，希臘也擴張4.3%，只有愛爾蘭與西班牙表現不佳。

【2010/08/25 經濟日報】

6月購屋及建築貸款 同創新高

6月購屋及建築貸款 同創新高


【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】 2010.07.28 09:44 am

中央銀行全力調控房價，但國內房市熱度不減，6月銀行購屋及建築貸款再度同創歷史新高，央行昨（27）日公布，6月購屋貸款餘額為5.02兆元，建築融資餘額為1.12兆元，顯示不論房市供給方的建商融資和需求方的民眾房貸都持續發燒 。

受低利率影響，民眾購屋意願仍高，加上部分投資客借錢炒房，銀行購屋貸款6月單月增加241億元，上半年合計更增加1,147億元。

建築貸款餘額6月單月也增加241億元，行庫主管表示，建築貸款是建商開發不動產時向銀行辦理融資，等房屋出售便會分戶轉為房貸，從建築融資和購屋貸款雙創新高來看，不論供給或需求面，房市都沒有明顯冷卻的跡象。

央行官員則認為，央行是在6月底理監事會才宣布「針對性審慎措施」，對台北市和北縣十大縣轄市第二棟房貸採取成數限制，需要一點時間發酵，預估7月的數字便可展現央行管控房市效果。

【2010/07/28 經濟日報】