如何抓住美國房地產復蘇的投資機會
對
投資者來說﹐“住宅”不再僅僅是個詞匯。
巴菲特看到了什麼別人沒有看到的事？他剛剛為競購已破產的抵押貸款公司Residential Capital（簡稱ResCap）出了高價，這是他認為房地產市場投資機會巨大的最新例証。《華爾街日報》的Joe Light帶來了詳細報道。
全世界最聰明的一些投資者﹐包括沃倫‧巴菲特(Warren Buffett)﹐正對此予以關注﹐他們強烈預期美國住宅市場將出現持續復蘇。其他類型的房地產投資──包括擁有大型購物中心、公寓大樓和醫院產權的房地產投資信托基金(real-estate investment trust﹐REIT)──也成為今年以來表現最好的投資品種。
對普通投資者而言﹐這一輪的反彈為其提供了一個機會﹐來重新思考組合中應該有多少比重放在房地產投資品種上──抓住一個他們曾完全放棄的板塊重獲新生的契機﹐及時參與進去。
達夫菲爾普斯投資管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投資組合經理弗蘭克‧海格迪(Frank Haggerty)說﹐“經過近期我們看到的回暖後﹐人們很自然地會問﹐‘我是不是已經錯過了跟進的機會﹐還是將來會有更大的復蘇空間？’在我們看來﹐未來的空間還很大。”海格迪聯合管理一個13億美元的共同基金﹐投資於商業地產公司。
持這種樂觀態度是有理可據的。美國獨棟住宅的價格正在穩步回升﹐而且哈佛大學(Harvard University)住房研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)6月份的一份報告顯示﹐2012年3月份獨棟住宅的新增庫存處於49年以來的最低水平。住房研究聯合中心的董事總經理艾瑞克‧貝爾斯基(Eric Belsky)說﹐低庫存的好處在於：只要花不到六個月就能把現有庫存全部賣光﹐而六個月的庫存是衡量市場強勁還是疲軟的傳統意義上的分水嶺。
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哈佛大學住房研究聯合中心6月份的一份報告顯示﹐2012年3月份獨棟住宅的新增庫存處於49年以來的最低水平。圖為美國加州在建的房屋。
即使房地產市場還未觸及絕對意義上的最深淵﹐但大多數經濟學家認為﹐未來幾年美國房地產市場的表現很有可能比以往幾年更為強勁。
專家稱﹐由於商業地產在經濟中所佔的比重很大﹐因此其在一個投資組合股票部分的比重應在15%左右或更多。然而﹐目前商業地產在廣義股指中的比重僅在3%上下﹐也就是說﹐跟蹤主要股指的投資者在房地產板塊的風險權重是嚴重不足的。
綜上﹐本文給出了如何聰明地抓住房地產市場復蘇機會的三種主要方式──投資住宅建築商的股票、買入房地產投資信托基金﹐以及自己購買和管理不動產。
1. 選擇最好的住宅建築商
專家說﹐至少有一些房地產復蘇的預期已在股票價格中體現了出來。根據投資研究機構晨星公司(Morningstar)的數據﹐安碩道瓊斯美國住宅建築交易所交易基金(iShares Dow Jones U.S. Home Construction ETF)本年度含股息在內的投資回報已達到35%﹐大大超出了標普500指數(S&P 500)本年至今25%的漲幅。
但即使算上這些漲幅﹐房地產股票的價格仍比2006年5月危機開始爆發前的水平低66%。
Janney Montgomery Scott公司首席投資策略師馬克‧盧西尼(Mark Luschin)表示﹐有理由相信﹐一些住宅建築商的復蘇空間會更大一些。他說﹐雖然它們的估值指標乍一看有些高﹐但這些數字並不能完全反映出真實的情況。
投資者衡量住宅建築商投資價值的普遍方式是看其股價與賬面價值的比率﹐也被稱為市淨率(price/book multiple)。盧西尼說﹐但現在市淨率被人為放大了﹐因為住宅建築商的土地儲備和其他資產剛剛才開始反映出復蘇的趨勢。
他說﹐市淨率“是扭曲的﹐即使不對新屋銷售前景做過高估計﹐住宅建築商的股價依然存在上升空間。”
另一個樂觀的原因在於：根據國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)對20世紀70年代全世界範圍55次房地產市場復蘇情況的研究﹐當房價觸及最低谷後﹐復蘇時間平均能持續七年。因此﹐假定這次的房地產衰退已觸及谷底﹐住宅建築商可能會迎來六年半的銷售增長期。
投資於住宅建築商的最簡單方式是通過交易所交易基金﹐如SPDR標普住宅建築商基金(SPDR S&P Homebuilders)或安碩道瓊斯美國住宅建築基金等。不過﹐加拿大皇家銀行資本市場(RBC Capital Markets)的資深分析師鮑伯‧威滕豪爾(Bob Wetenhall)說﹐如果市場上揚﹐更明智的方法可能是堅持買入特定的住宅相關類股票﹐因為它們的上漲空間最大。
威滕豪爾表示﹐舉例而言﹐KB Homes公司的新屋訂單數不斷增加﹐領先於其他住宅建築商。此外﹐將該公司在房地產衰退期間積累的稅收優惠考慮在內﹐公司的市淨率為一﹐比其他住宅建築商低30%左右。
威滕豪爾說﹐住宅建築開發商Lennar公司考慮稅收優惠後的市淨率為1.5﹐看上去比其他同業要貴一些﹔但公司的收入不僅來源於獨棟住宅﹐還來源於多人共用住宅和其他一些房地產項目﹐因此股價能夠得到支撐。
2. 重新考慮REIT基金
雖然獨棟住宅在房地產繁榮時期備受矚目﹐但房地產投資信托基金的表現也很可觀﹐這類基金主要持有管理的是寫字樓停車場、購物中心、公寓大樓等商業地產。
全美房地產投資信托協會(National Association of Real Estate Investment Trusts)有一個指數專門跟蹤上市交易的REIT基金﹐從2003年1月到2007年1月的最高點﹐該指數翻了近三番（含分紅）──這讓大市值股票在此期間62%的回報率顯得黯然失色。
股權REIT基金主要擁有物業產權而非住房抵押貸款權益﹐這類基金在房地產低迷時期損失慘重﹐市值從2007年的高點下跌超過三分之二。不過﹐今年股權REIT基金上漲了15%﹐分紅後的水平已與2007年的最高點相差無幾。
許多理財顧問認為﹐既然REIT在跟蹤整體股指的基金中已佔約3%﹐就不必再單獨作為投資組合的一個配置品種。另一些人則認為﹐REIT應佔投資組合的20%﹐因為它與其他資產類別和高股息股票的相關性很低。
正確的答案是介乎於兩者之間。
據晨星公司的分析﹐過去10年來﹐REIT的走勢越來越與股市整體走勢亦步亦趨﹐也就是說﹐兩者之間的低相關性特點已近乎消失。
《投資者宣言》(The Investor's Manifesto)一書的作者、投資經理威廉姆‧伯恩斯坦(William Bernstein)表示﹐20世紀70年代以來﹐REIT的分紅率低於通貨膨脹率﹐保值功能有所降低。
投資咨詢公司Portfolio Solutions的創始人瑞克‧費利(Rick Ferri)稱﹐投資者應該把組合中相當大的一部分放在REIT上。
原因何在？費利說﹐大多數商業地產並不公開上市交易﹐因此跟蹤大市的股指基金大大低估了該板塊對於經濟的重要性。為彌補這一差距﹐投資者應該至少將股票配置的10%放在股權REIT基金上。也就是說﹐一個股權和債權比重六四開的投資組合應該調整為54%投資於股指基金﹐6%投資於REIT指數基金﹐40%投資於債券市場基金。
但伯恩斯坦說﹐有個警告：不要把股權REIT和住房抵押貸款REIT搞混了﹐後者是利用短債來購買長期的住房抵押貸款支持證券(MBS)﹐更多的是判斷利率的升降以及投資品種違約風險的趨勢﹐而非房地產自身的收益表現。
增加股權REIT風險權重的最簡單方法是買入低成本的指數基金﹐如先鋒房地產信托指數基金交易所交易基金(Vanguard REIT ETF)﹐其管理費率為0.10%﹐分紅率3.3%﹐本年至今的回報率約為17%（含分紅）。
由於近期的市場反彈﹐在REIT中找到價值窪地可能會困難一些。專家建議選擇好的品種要先從估值開始。
許多REIT投資者不用市盈率（P/E）指標來衡量房地產投資信托基金的價值﹐而是計算價格/運營現金流的比率(price/funds-from-operations﹐簡稱P/FFO)﹐即將貶值和攤銷成本排除在外──這兩者是大型物業所有者面臨的較大成本。
根據這一指標﹐一些板塊REIT品種的估值水平已接近其2007年的高點。舉例而言﹐據全美房地產投資信托協會的統計﹐持有工業產權的REIT其前置P/FFO比率在15.4左右﹐與2007年1月的水平相同﹔擁有區域購物中心的REIT其P/FFO比率為15.4﹐超過2007年13.7的水平。
好的一方面是﹐持有公寓物業的REIT其P/FFO比率為17.2﹐距2007年19.6的高點還有不少空間。
達夫菲爾普斯投資管理公司的海格迪說﹐能從經濟復蘇中獲益最多的REIT將是那些物業租期較短的基金﹐因為其能迅速提高租金水平﹐也就是說﹐擁有酒店、公寓和倉庫的REIT表現將最為強勁。在一個緩慢復蘇的經濟環境中﹐高品質購物中心的表現也會比較好。
舉例而言﹐截至2012年5月底﹐海格迪管理的基金持有以自營倉庫為主的REIT Extra Space Storage基金和以公寓物業為主的REIT Essex Property Trust基金﹐還持有購物中心擁有者西蒙地產集團(Simon Property Group)的股權以及區域購物中心REIT基金Taubman Centers的份額。
3. 自己當房東
雖然住宅建築商的股價和REIT基金的價格在房地產復蘇的預期中有所回升﹐但獨棟住宅的價格還幾乎沒有開始上漲。
為評估獨棟住宅的價值﹐一些投資者採取平均住宅價格/等價租金的比率作為參考﹐平均住宅價格通過標普/凱斯-希勒這類指數來衡量﹐等價租金由美國勞工統計局(Bureau of Labor Statistics)來計算並提供。
以這一指標來看﹐住宅價值幾乎處於1998年一季度最近一次房地產升值開始前的最低點。
這引起了許多投資者的關注﹐包括巴菲特在內。巴菲特在2月份說﹐如果可能的話﹐他願意購買“幾十萬棟”美國住宅。
雖然買入那麼多的住宅並不現實﹐但巴菲特說他打算競標已申請破產保護的Residential Capital公司擁有的按揭貸款資產﹐並稱已從伯克希爾哈撒韋公司(Berkshire Hathaway)旗下一些住宅類子公司獲得利潤﹐包括塗料生產商本傑明‧摩爾公司(Benjamin Moore)和組合式成品屋建築商Clayton Homes公司等。
專家表示﹐通過直接購買房地產﹐小型投資者也可以從這一趨勢中獲益。
當然﹐將住宅和公寓租出去也有不少難點。投資型房地產的業主不得不處理很多問題﹐諸如長期空置和無賴房客等等。此外﹐投資者也可能低估了物業的維護和保險成本﹐而高估了租金收入。
全額付現的房產買家往往很受歡迎﹐甚至能要求賣家給予一個更優惠的價格。投資理財網站Bankrate.com的資深金融分析師格萊格‧麥克布萊德(Greg McBride)表示﹐銀行也願意對投資型房地產發放貸款﹐前提是投資者能至少支付30%的首付。
對那些不想處理這些棘手問題但又想參與獨棟住宅投資機會的人來說﹐一個替代方式即將來臨。
2012年5月﹐私募股權公司Kohlberg Kravis Roberts (KKR)和住宅建築商Beazer Homes宣佈﹐其很快將聯合發行一個持有並經營獨棟住宅的REIT基金。其他一些私募股權公司也表明有類似的計劃。
Janney Montgomery Scott公司的盧西尼說﹐“現在有一個很好的機會﹐可以為一些手頭有充足資金的投資者直接購買住宅。房價已明顯在走出低谷﹐人們的住房購買能力也處於這代人的最高點。”
JOE LIGHT
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著眼於美國房地產的復甦，油漆、鎖、建築工具、氣動釘槍等應該可以留意。
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