以房養老

以房養老／潛在需求量 高達35萬戶 【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】 2009.12.18 10:27 am 針對市場關心逆向抵押房貸市場有多大，政大地政系教授林左裕昨（17）日表示，根據政大向30歲至65歲者進行的問卷調查，有三成四的人願意申請；如果換算成戶數，台灣約有35萬戶潛在需求量。 大型行庫主管估計，如以35萬戶來看，逆向抵押房貸開辦早期，可能有三到四成有意辦理者會嘗試申辦，若以銀行公會開辦費3,000元、鑑價費4,000元的規劃計算，可帶入10億元以上收入，且這還不包括將來每月0.02%的服務費用。 不過，行庫主管認為，逆向抵押貸款成功與否，關鍵還是在宣導效果，跟歐美國家相比，華人安土重遷，有土斯有財的觀念較重，要放棄努力一生得來的房子，情感上或許比較困難。 台灣即將進入高齡化社會，內政部統計，2007年台灣地區的老化指數達58%，是全球平均值38%的1.5倍。 林左裕指出，到2029年，平均2.9個年輕人便要養一個老人，因此，如何讓年長者能夠在晚年有經濟來源，成為逆向抵押房貸肩負的任務。 尤其台灣老年人口自有住宅率達八成，換言之，以台灣的環境，相當適合鼓勵老年人申請逆向抵押房貸。 根據林左裕的研究，願意申請的受訪者中，有六成選擇年金支付型（即每月領取固定金額）；保持一定信用額度來隨時支應者有三成；一次領取的只占不到10%。至於民眾願意接受此種制度，理由是希望提升老年生活及分擔日常支出。 不願申請者的理由，林左裕分析，主要是傳統觀念想把房子留給下一代，其次是因為不了解逆向抵押貸款，或是想把房子留在身邊。 林左裕表示，全台近35萬的潛在需求戶，有近五成在台北縣市，建議將來試辦時可先選擇北部地區。 【2009/12/18 經濟日報】 以房養老／逆向貸款證券化 可提高承做誘因 【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】 2009.12.18 10:27 am 逆向抵押貸款話題發燒，美國住宅及都市發展部副助理部長齊瑪諾夫斯基（Edward J. Szymanoski）認為，要健全整體市場的發展，未來可朝向逆向抵押貸款證券化的方法前進。 齊瑪諾夫斯基指出，貸放機構不喜歡將貸款保持在資產負債表，如果能透過證券化的方式，讓抵押貸款可以在次級市場流通，相對來說可提高金融機構承做業務的誘因。 他研判，透過證券化的方式在次級市場流通，除了可以擴大銀行對逆向貸款的承做意願，也可以增加提供資金來源，對銀行來說，持有證券的意願會比持有貸款部位更高。 銀行主管認為，相關證券化商品初期可能會吸引保險公司等法人投資，但個別投資人意願待觀察。 【2009/12/18 經濟日報】 以房養老／逆向房貸將訂排富條款 【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】 2009.12.18 10:27 am 逆向抵押貸款試辦對象底定，將有排富條款。行政院政務委員薛承泰昨（17）日表示，行政院初步規劃，未來會先選擇沒有存款及收入，但持有不動產的中低收入戶試辦，地點則選在都會地區。 美國「以房養老」財務規劃師楊太樂 （Tyler Yang）提醒，相關契約設計須照顧屋主及貸方，尤其因為是替老年人設計，更要考慮其需求，包括健康及生活服務應由專責機構提供，避免和貸方利益衝突，政府則要監督市場操作，並保護老人權益。 薛承泰分析，有一些民眾沒有收入，也沒有存款，但有一間房子；由於這些人可能無法維持生活所需，就政府的立場來看，是最需要逆向抵押貸款的族群。 薛承泰強調，目前行政院已經研擬試辦模式，除了選擇在都會區辦理，也會從各縣市中低收入戶挑選對象。但他說，有部分民眾雖沒有收入和存款，因不動產價值略高於各縣市政府規定，而無法申請中低收入戶資格，這類族群也會考慮納入試辦對象。 另外，薛承泰指出，獨居老人或榮民也是優先調查適用的人選。 根據內政部資料，不動產只要低於300萬元（土地以公告現值計算；房屋以評定標準價格計算）就可申請低收入戶，台北市則是550萬元。 暨南大學財務金融學系副教授王健安也同意試辦的做法，認為政府如需提供擔保，會有財政負擔，小規模試辦較易估算將來政府所需負擔的支出。 至於正式開辦的方式，國土規劃中心資深研究員華昌宜說，從四個已經開辦逆向抵押貸款的國家分析，法國屬於純民間交易，買方向賣方付出頭期款後，每月支付月金，賣方過世就移交產權；至於英國及加拿大等地則是透過售後回租的方式執行。 【2009/12/18 經濟日報】