買房並非致富之道

買房並非致富之道



2009年07月24日08:31

我和妻子以高於買入價的價格賣掉了以前的四套房子﹐有時差價還相當大。

我們算得上很幸運。我們從來沒有為買房花太高的價錢﹐我們總是在好學區和象樣的社區買房﹐我們所生活的社區的房價在地產泡沫時代出現暴漲﹐而在泡沫破裂時﹐我們雖然也受到影響﹐但還不至於遭受滅頂之災。

甜蜜的家我為這些年來的買房經歷建立了最基本的現金流模型﹐也就是賣價減去買價和裝修及維修成本﹐結果顯示﹐1991年至去年夏天﹐年均投資回報率大約為3.5%。我們去年夏天賣掉了上一套房子﹐買了現在這套。

接下來的情形就不妙了。如果我們被迫賣掉現在的這套房子（我估計在我們入住的10個月內它貶值了5%左右）﹐不算我們進行修繕所花的2萬多美元﹐我們這些年的累計回報率也會下降到每年約2%。而如果我們所在的新澤西北部社區的房價繼續下跌（這種情況目前看來很有可能）﹐回報率還會進一步縮水。

那我有沒有後悔買房﹖絕對沒有。買房並不是致富計劃﹐而且美國人永遠不應當將它視為致富之道。因為我的工作原因﹐我們不斷搬家﹐在這種情況下﹐買房讓我的家人有了依靠。通過買房﹐我們得以住在舒適的小區﹐要在這樣的小區租房子可是很難的。同時﹐付房貸其實是一種強迫儲蓄的方式﹐等到我們退休後﹐這一點應該會給我們帶來好處。

哥倫比亞商學院(Columbia Business School)研究房市的邁耶(Christopher Mayer)說﹐我們所經歷的房價上漲很有代表性。總的來說﹐全國的房屋增值幅度高於通脹率1%左右。

上世紀90年代末到2006或2007年之間的房價大幅上漲是一種失常的狀態。買房所能獲得的最大價值不在於升值。邁耶說﹐其價值在於能住﹐同時不用付本來必須要付的房租。

邁耶估計﹐如果加上估算的租金、減去財產稅﹐我買房所實現的2%的年回報率可以達到6%。

正因如此﹐你應當從自己的實際需要出發買房子﹐但也不要太大了。超出實際需要的房子並不是投資﹐而是浪費﹐就跟租一個不必要的大公寓一樣。你可以作此選擇﹐但那樣在財務上並不明智。

買房並非致富之途的另一個原因﹕大多數房子－－尤其是我和妻子所青睞的那種老房子－－都是砸錢的大坑。

就拿我們2001-2004年在新澤西州Verona的那幢房子來說吧。我們買那幢房子花了33.5萬美元﹐在房市接近高點的時候賣了45.5萬美元。年回報率接近11%。唯一的問題是﹐我們花了4.5萬美元裝修浴室、打理廚房、拋光地板等等。結果是﹐我們的實際回報率不到7%。

將這種情況與我們現在的房子對比一下。算上我們在目前這幢房子上投入的錢和貶值的情況﹐我估計從去年買下它到現在我們的投資虧了近10%。邁耶預測紐約都會區的房價未來幾年內還將下跌10%。

在當前的市場狀況下﹐這種情況對買房者的財務而言是個殘酷的現實。但可堪安慰的是﹕我真的很喜歡我們的房子、所處的社區和我們現在所安頓下來的幽雅的郊區小鎮。換句話說﹐住在這幢房子裡我很高興﹐剛好這所房子還是我自己的。

Neal Templin

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