美聯儲降低抵押貸款利率的努力受挫
美
國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)加緊壓低抵押貸款利率的努力碰了釘子﹐這在某種程度上是由於信貸行業狀況的改變使得一些銀行無法或不願貫徹Fed意圖、以較低利率發放貸款。根據聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac, 簡稱﹕房地美 FMCC -0.35% )的數據﹐自從Fed四年前為了壓低利率開始購買抵押貸款支持證券以來﹐30年期固息抵押貸款的利率已經下降了近三個百分點﹐上週平均水平為3.37%。
儘管目前的抵押貸款利率已經位於幾十年來的低位﹐但一些經濟學家認為﹐抵押貸款利率水平應當更低﹐基於歷史上抵押貸款利率和抵押貸款支持證券收益率的關係﹐應降到2.8%。經濟學家認為﹐銀行在人為保持高利率以增加盈利﹐從而令實體經濟不能完全獲得Fed壓低利率的好處。
目前在這方面還沒有針對每家銀行的調查數據。但一些銀行表示﹐他們的抵押貸款業務利潤率是合理的﹐該行業的固定成本已經較以往上升了很多。美西銀行(Bank of the West)抵押貸款業務部門主管Stewart Larsen稱﹐現在的成本結構不同了。
銀行通過吸收資金和放貸之間的利差獲利。在金融危機爆發前﹐吸收資金和放貸之間的平均利差約為0.5個百分點﹐但在2008年之後擴大到大約1個百分點。在10月份Fed推出新一輪抵押貸款債券購買計劃後﹐利差擴大到1.6個百分點﹐目前在1.3個百分點左右。
產生這種差異的原因很多也很複雜。例如﹐雖然抵押貸款數量增多﹐但該行業已經大幅萎縮。與此同時﹐現如今銀行對地產評估和貸款文件的審查要更為嚴格﹐要求借款人提供大量資產文件﹐以便覆蓋被迫從房利美(Fannie Mae FNMA +0.04% )和房地美回購違約抵押貸款的成本。這意味著抵押貸款審查人員的數量減少﹐但對每筆貸款的審批時間卻延長。
Fed主席貝南克(Ben Bernanke)本月早些時候強調了抵押貸款行業的其他變化也推高了利差並降低了該行業的規模﹐其中包括抵押貸款融資巨頭房地美和房利美提高了收費。貝南克在一個新聞發佈會上稱﹐這些因素多數不在Fed控制之中。
結果﹐在處理貸款的工作人員減少的同時﹐貸款審批的時間卻增加了。抵押貸款行業就業人數較最高時的2006年減少了超過50%。根據抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的數據﹐去年貸款審查人員每月處理大約60筆零售貸款申請﹐而2002年每月的處理量為190筆。
哥倫比亞商學院(Columbia Business School)經濟學家Christopher Mayer稱﹐這好比Fed在竭盡全力打開水龍頭﹐但在另一端卻有人將水管越收越緊﹐只允許細流通過。
一般而言﹐放鬆抵押貸款利率是Fed刺激經濟的主要方式﹐因為此舉可以引發抵押貸款再融資潮﹐令房主的月供減少數百美元﹐所釋放的資金可用於其他方面的消費。但弗吉尼亞州Leesburg的獨立住房經濟學家Thomas Lawler稱﹐如果銀行不讓利於借款人﹐那麼低利率的好處多數將由銀行獲得。
結果是銀行收入大增﹐而實體經濟卻不能獲得低利率的全部好處。
美國《房貸金融內參》(Inside Mortgage Finance)發行人Guy Cecala稱﹐消費者似乎沒有注意到這一點﹐因為利率已經非常低﹐沒有人會抱怨3.5%的抵押貸款利率過高。
Fed官員最近幾個月已經加大了支持房地產市場的力度﹐因此上述問題變得尤為重要。Fed 9月份宣佈每月將購買400億美元抵押貸款支持證券直到就業市場出現改善﹐而本月早些時候Fed又重申了2013年將繼續購買抵押貸款債券的承諾。
但經濟學家和Fed官員開始感到擔憂。紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of New York)行長William Dudley 10月份發表演講稱﹐如果銀行將較低的利率傳導給消費者﹐債券購買計劃對經濟的促進作用本應會更強。
一些人則表示利差升高是銀行在牟取暴利。紐約聯邦儲備銀行本月早些時候所作的一項研究認為﹐現在銀行每貸出100美元將獲利5美元﹐而2009年和2005-2008年期間每貸出100美元則分別獲利4美元和2美元。經濟學家稱﹐銀行收入的增長尤為明顯﹐因為某些政府融資計劃令借款人更難更換再融資銀行﹐從而限制了競爭。
《房貸金融內參》的分析數據顯示﹐2012年第三季度商業銀行抵押貸款業務利潤達到創紀錄的94億美元﹐為該刊物2002年開始追蹤這項數據以來的最高水平。第三季度抵押貸款業務利潤較第二季度增長了18.7%﹐較上年同期增長72.3%﹐比2007和2008年的總和還要多。
利差升高在一定程度上歸因於大型銀行削減了收購中小銀行貸款的規模﹐轉而更注重自身的零售業務。在過去18個月中﹐數十家銀行退出了抵押貸款業務或大幅削減了抵押貸款業務部門﹐這其中包括美國銀行(Bank of America BAC +2.58% )、大都會保險(MetLife Inc. MET -0.30% )和通用汽車金融服務公司(Ally Financial Inc., 簡稱GMAC)旗下的GMAC Mortgage。包括新的銀行凈資產要求等準入門坎提高以及圍繞監管新規的不確定性阻礙了新競爭者的進入。
安聯保險公司(Allianz SE)子公司Pacific Investment Management Co.抵押貸款支持證券部門的主管Scott Simon稱﹐如果你開了一間可以招待100個人的餐館﹐門外又有100個客人等待用餐﹐你首先想到的肯定不是降價。
FBR Capital Markets銀行業分析師Paul Miller稱﹐在過去的經濟週期中﹐當利率下降時﹐銀行將招聘新員工並盡快將他們投入第一線﹐但現在銀行無法或者有的時候不願意擴大人手滿足目前的抵押貸款需求。
銀行表示﹐他們之所以不願增加人手是因為利率一旦上升則將抑制再融資活動﹐屆時將面臨人浮于事的狀況。另外由於實施了新的州執照要求﹐招募人手要比以前花費更多時間。
抵押貸款行業的管理人士表示﹐訴訟開支的上升、聯邦和州調查事件的增多、以及新監管規定的實施﹐都使得成本難以預測。抵押貸款銀行家協會首席執行長David Stevens稱﹐除非有一個明確合理的計劃﹐使得貸款機構知道他們可以用一種既保護自身又保護消費者的方式放貸﹐否則利差不會收窄。對於一家銀行來說﹐目前幾乎所有其他投資都要好於抵押貸款投資﹐除非它的利潤能夠緩衝這一巨大的不確定性溢價。
Nick Timiraos
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